我國城市高質量發展的“頂層設計”出爐。

8月28日，《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》對外公布。細看這份文件，涉及城市群一體化、都市圈建設、增強超大特大城市綜合競爭力等多個話題，勾勒出了我國城市發展的未來藍圖。

值得注意的是，《意見》多條內容與房地產行業緊密相關，包括激活城市存量資源潛力、推進“好房子”建設、城中村和危舊房改造、房屋安全體檢等。專家表示，意見對新一輪城市發展和地產新模式構建，具有積極的導向作用。

再提盤活存量資源

今日公布的《意見》強調，城市是現代化建設的重要載體、人民幸福生活的重要空間。我國城市發展正從大規模增量擴張階段，轉向存量提質增效為主的階段。

這與7月15日召開的中央城市工作會議導向一致。經過多年高速發展，我國城鎮化正從快速增長期，轉向穩定發展期；從大規模增量擴張階段，轉向存量提質增效為主的階段，這是把握城市發展工作的核心背景。

關于城市發展的未來目標，《意見》提出，到2030年，現代化人民城市建設取得重要進展，適應城市高質量發展的政策制度不斷完善，新舊動能加快轉換，人居品質明顯提升，綠色轉型深入推進，安全基礎有力夯實，文化魅力充分彰顯，治理水平大幅提高；到2035年，現代化人民城市基本建成。

廓清城市發展整體目標之余，這份文件數次提及房地產相關內容。

《意見》表示，要全面摸清城市房屋、設施、土地等資產資源底數。改造利用老舊廠房、低效樓宇、閑置傳統商業設施等存量房屋，建立與建筑功能轉換和混合利用需求相適應的規劃調整機制。加強和規范存量城市基礎設施資產管理，提高運行效能。優化產權歸集、整合、置換和登記政策，盤活利用存量低效用地。

自去年以來，盤活存量土地一直是中央的重要政策。2024年6月份，針對其中存在的利用難、轉讓難、收回難等問題，自然資源部會同國家發展改革委等部門，還研究出臺了妥善處置閑置存量土地的18條政策措施。

今年6月份，國務院常務會議還提出，要對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性有效性，多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩。

各地也在加快閑置土地收儲的步伐。中指研究院發布的最新數據顯示，截至8月18日，全國各地公示擬使用專項債券，收儲存量閑置土地的數量已超4300宗，擬收儲用地面積超2.2億平方米，總金額超5500億元。

業內專家表示，對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，有助于優化配套政策，加快收儲專項債的推進。目前專項債收儲主要集中在“自審自發”試點地區，若未來非“自審自發”地區也能實現突破，將進一步提振市場預期。

全面提升住宅品質

與房地產有關的第二大要點，是推進“好房子”建設、以及城中村改造等。

《意見》指出，要加快構建房地產發展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條提升住房設計、建造、維護、服務水平，大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設。實施物業服務質量提升行動。穩步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建等。

自今年《住宅項目規范》實施以來，建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，已成為房地產行業的共識。值得注意的是，住宅品質不僅針對新房，我國大量存量住宅，也要通過改造、拆建等方式，提升房屋安全系數和質量。

其中，老舊住房自主更新、原拆原建，是目前越來越普遍的現象。原拆原建是老舊小區改造的全新模式，指的是在拆除原有房屋后，按照原有的規模、樣式等在原地重建，是政府補貼的民生共建工程，以實現居住品質的質變。

今年6月，上海市靜安區彭一小區舊住房成套改造項目正式啟動回搬，標志著上海建筑體量最大、居民戶數最多、情況最復雜的非成套舊住房拆除重建改造項目圓滿完成。在南昌等多個城市，也出現了一批原拆原建成功的案例。

在業內看來，包括原拆原建在內，城市更新將是當前和今后的重要工作。中央此前印發的《關于持續推進城市更新行動的意見》，也要求轉變城市開發建設方式，大力實施城市更新，打造宜居、韌性、智慧的城市。

《意見》與房地產關系密切的第三點，是房屋和市政基礎設施安全。

文件指出，要建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質量安全保險等房屋全生命周期安全管理制度。嚴格限制超高層建筑，增強高空消防能力。實施城鎮預制板房屋治理改造行動和地震易發區房屋設施加固工程。加強群租房整治等。

關于房屋體檢等方面的政策，是自去年住建部宣布“研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度”后，開始備受業內外關注的。據悉，上海等22個城市正開展試點，構建全生命周期的房屋安全管理長效機制。

給城市房屋進行定期體檢、修復、養老，是我國住宅年齡逐步提升后的必然要求。與此同時，這也代表市場規模將非常廣闊。有專家曾表示，若持續開展全國性的房屋養老，對存量房屋規模化“體檢”，市場規模將近千億元。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴記者，本次意見實際上是對此前中央城市工作會議的細化，明確了城市的功能定位，也涉及激活存量資源、城市更新、危舊房改造等諸多房地產內容。總結來講，未來城市發展的目標非常清晰，即“創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”，意見對我國新一輪城市發展，具有非常積極的導向作用。