2020年零售歐派廚柜、索菲亞衣柜市場占有率（以下稱市占率）僅6%、5%，2020年顧家、敏華內銷沙發市場占有率分別為5%、6%，喜臨門、慕思內銷床墊市占率分別為4%、7%。

家居品類產品滲透率依舊有提升空間，近年定制櫥柜60%，定制衣柜30%，床墊60%，功能沙發銷售量滲透率約4.4%，銷售額滲透率為12%。地產基本面下行背景下政策持續超預期，地產鏈將持續受益。

家居為地產后周期細分領域最具潛力賽道，家居行業規模大，龍頭市占率低，企業依舊處于成長階段，龍頭競爭力已不同以往。從量的維度，保守預計國內每年裝修需求約為~1550萬套（新房+存量市場）。

定制家具：根據我們測算，中性假設下，合理櫥柜行業規模~1009億元（其中工程業務290億元），合理衣柜規模約~1358億元（其中工程業務預計占10%），2020年零售市場歐派廚柜、索菲亞衣柜市占率分別為6%、5%，2020年工程櫥柜市場志邦、歐派市占率分別為4%、6%。

軟體家具：根據前瞻產業研究院數據，2020年沙發行業規模約為623億元，保守假設行業規模維持平穩，2020年顧家、敏華內銷沙發市占率分別為5%、6%。根據慕思股份招股說明書，2019年床墊行業規模576億元，保守假設行業規模維持平穩，2020年喜臨門、慕思內銷床墊市占率分別為4%、7%。

產品滲透率方面：

（1）定制：預計2021年櫥柜、衣柜滲透率已經提升至65%、35%，定制產品依舊具備滲透空間。

（2）床墊：根據 CSIL 的統計，發達國家床墊滲透率達到85%，而中國床墊滲透率僅60%。

（3）功能沙發：從量的角度2019年國內功能沙發銷售量滲透率約4.4%，從銷售額角度國內功能沙發滲透率約為12%，而2019年美國功能沙發滲透率為41.5%。

我們認為，渠道、產品、服務、制造，每一個環節做到極致都能帶來集中度的提升。當前龍頭企業已經進入發揮規模優勢，擠出地方品牌的階段，行業供給端進入整合期。一方面，渠道集中度持續提升，渠道的下沉和空白市場布局依舊在進行，龍頭家居企業每年銷售費用已經達到5-25億量級，龍頭對渠道多元化、精細化管理、經銷商賦能的能力已經遠超同行。另一方面，龍頭優化服務環節，信息化、物流、安裝等過程也在持續精進。

產品拓展方面，一方面，消費者對品牌認知度持續提升，大品牌設計研發投入多，產品優勢增加，品類拓展更順利。另一方面，龍頭企業智造能力已經和小品牌拉開差距，降低生產成本，發力整合其他家具品類，讓產品更具備競爭優勢。

家居龍頭供應鏈優勢強，產品整合能力凸顯，終端客單價明顯提升。歐派家居推出19800/29800/39800/49800不同等級的套餐，除19800套餐僅包含衣柜外，其余套餐均包含定制衣柜、成品家具、背景墻，其中29800/39800套餐可免費升級為芝華仕沙發，49800套餐可免費升級M&D沙發。

索菲亞推出39800整家套餐，包含芝華仕沙發、舒達軟床及床墊，以及加價可配卡薩帝、東芝、海爾等品牌家電，家居家電品牌強強聯合，體現了頭部企業規模化集采的優勢、以及對供應鏈的整合能力。

顧家推出79800整家高配輕奢套餐，包括24㎡定制環保柜（24款花色），價值6萬軟體家具。

根據貝殼研究院數據，全國二手房年平均交易量約為400萬套，占住房交易的20%，二手房交易熱度和房價相關性更高，而存量房更新需求和房齡及消費能力更相關，和居民對品質住房的要求更相關。根據貝殼研究院數據，2021年全國二手房成交套數約393萬套，同比下滑約6.4%，近幾年年平均二手房成交套數約為400萬套左右，假設新房銷售套均面積為100平米/套，2021年全國新房和二手房銷售套數合計將近2000萬套，二手房交易占比約20%。

根據我們測算，2022/2023/2024/2025年全國存量更新需求占比約為19%/20%/22%/25%/28%，每年存量更新需求約為338萬套/375萬套/439萬套/517萬套。假設新成交商品住房15年翻新一次，2020年后正好迎來2005年開始的新房銷售高峰，05-21年我國新房銷售規模屢創新高，其中08-15年規模增幅最顯著，基于此，我們認為未來3年存量房更新需求或迎顯著上升。

全國存量房規模21年末約238.1億方。按國家統計數據，1999年全國城鎮人均住宅面積9.8平米/人，對應城鎮存量住宅規模42.87億方，假設套均面積90平米/套，存量住宅規模為4764萬套。在此基礎上，累加每年商品住宅銷售面積，2021年我們保守預計全國城鎮有效存量商品住宅市場規模為238.1億方。

每年存量更新需求：2022-2025年城鎮商品住宅存量翻新套數預計分別為338、375、439、517萬套。假設存量商品房15年翻新一次，每年翻新比例為10%，平均住宅面積為100平米/套。